De Vereniging van Eigenaars (VVE) wordt belangrijker voor de hypotheek. Lees waar u op moet letten bij de aankoop van een appartement en waar u rekening mee moet houden als huidige eigenaar.
Eigenaar én mede-eigenaar
Kopers van een appartement worden automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars (VVE). Naast eigenaar van de woning, worden zij namelijk mede-eigenaar van het volledige gebouw. In de VVE wordt het onderhoud van het appartementsgebouw geregeld, waaronder de prioritering, de planning en de betalingen.
VVE-leden hebben rechten, zoals inspraak tijdens de ledenvergadering. Uit de VVE volgen ook een aantal plichten zoals een maandelijkse bijdrage en soms een huishoudelijk reglement waar eigenaars zich aan moeten houden.
Daarnaast is het voor toekomstige appartement-bezitters belangrijk dat de VVE actief is én financieel gezond. Dit maakt de kans op achterstallig onderhoud kleiner. Ook is voldoende geld in kas om noodzakelijk kostbaar onderhoud te betalen, zonder onverwacht hoge rekening of hogere maandlasten voor de eigenaars.
De aankoop van een appartement en de VVE
Kopers van een appartement zijn zich vaak onvoldoende bewust van de rechten en plichten die voortkomen uit de VVE. Daarnaast ontbreekt de kennis om de financiële positie van de VVE te bepalen. De hypotheekadviseur van NBG helpt u hierbij. Hij of zij zal u onder andere informeren over het volgende:
Mogelijke beperkingen aan het gebruik van het appartement
In het model regelement (soms aangevuld met een huishoudelijk regelement) staan de regels waar de bewoners zich aan moeten houden. Hierin staat bijvoorbeeld hoe de VVE wordt bestuurd, maar ook of huisdieren of zonnepanelen zijn. Bepaal voor u het appartement aankoopt of u zich hierin kunt vinden.
Een actieve en financieel gezonde VVE
De maandelijks bijdrage aan de VVE komt in het gezamenlijke onderhoudsfonds. In de jaarlijkse ledenvergadering wordt bepaald welk onderhoud wanneer nodig is. De planning van de werkzaamheden wordt vastgelegd in een MeerJaren Onderhoudsplan (MJOP). Actuele vergaderstukken en een MJOP zijn een indicatie dat sprake is van een actieve VVE.
Is de VVE ook financieel gezond? Uit onderzoek blijkt dat de helft van de VVE’s te weinig spaart voor onderhoud. Dit was reden voor de Rijksoverheid om een minimale reservering per jaar verplicht te stellen. VVE’s moeten vanaf 1 januari 2018 minimaal 0,5% van de herbouwwaarde reserveren voor onderhoud.
Tip: vraag de volgende documenten op bij de makelaar:
- Bijdrage VVE
- Splitsingsakte
- Modelreglement en eventueel aanvullend huishoudelijk reglement
- MeerJaren Onderhoudsplan (MJOP)
- Jaarrekening en begroting van de VVE
- Notulen van de ledenvergadering
- Polisblad van de brand- en opstalverzekering (met oa de herbouwwaarde)
Gevolgen voor maandlast en hypotheek
De strenge eisen voor de VVE zorgen mogelijk voor hogere maandlasten bij huidige appartement bewoners. Zij moeten vanaf 1 januari 2018 voldoende reserveren voor onderhoud. Dat kan op twee manieren.
- Door minimaal 0,5% van de herbouwwaarde te reserveren.
- Met een Meerjaren Onderhoudsplan dat waarin de onderhouds- en herstelwerkzaamheden voor minimaal 10 jaar zijn gepland met bijbehorend kostenplaatje.
Naar verwachting hebben deze nieuwe maatregelen ook gevolgen voor de hypotheekverstrekking. Op dit moment weigeren de meeste banken en verzekeraars enkel een hypotheek, als sprake is van een zogenaamde ‘slapende VVE’. Er wordt dan bijvoorbeeld geen onderhoudsbijdrage betaald en nooit een ledenvergadering gehouden.
De volgende stap zou zijn dat geldverstrekkers daadwerkelijk rekening gaan houden met de financiële positie van de VVE in de verstrekkingsnormen. Een appartement waarvan bijbehorende VVE de zaken niet op orde heeft is dan moeilijker te financieren. Laat een adviseur van NBG uw hypotheekmogelijkheden onderzoeken.
