De renteaftrek bij restschuldfinancieringen vervalt. Dit is een strop voor huizenbezitters met een restschuld én de huizenmarkt. NBG roept op deze fiscaliteit te behouden.
Renteaftrek bij restschuldfinanciering vervalt
Per 31-12-2017 vervalt de renteaftrek voor restschuldfinancieringen. Dit betekent dat de leencapaciteit van een grote groep huishoudens met tienduizenden euro’s daalt. De mogelijkheid voor hen om te verhuizen wordt hierdoor kleiner. Dit kan weer voor een nieuwe dip in de doorstroming van de huizenmarkt zorgen.
NBG wenst daarom met klem een beroep te doen op de formerende partijen om deze fiscaliteit bij restschuldfinancieringen, ook na 31-12-2017 in stand te houden. In onderstaand rekenvoorbeeld laten we de gevolgen zien van het vervallen van de fiscaliteit.
Update: Staatssecretaris Wiebes heeft besloten om de renteaftrek voor restschuldfinancieringen definitief te laten vervallen in 2018.
Introductie crisismaatregel restschuld
In Nederland hebben 700.000 huishoudens een hypotheek die hoger is dan de woningwaarde. Zij kochten in veel gevallen een woning rond de piek van de huizenmarkt, maar zagen de huizenprijs daarna dalen. Bij verkoop van de woning blijft dan een restschuld over die gefinancierd moet worden. In de praktijk bleek dit lastig.
De overheid heeft daarom een crisismaatregel geïntroduceerd. Daarin is bepaald dat restschulden die zijn ontstaan na 28-10-2012 in aanmerking komen voor renteaftrek. De looptijd waarover deze renteaftrek bedroeg was eerst 10 jaar en is per 01-01-2015 verlengd tot 15 jaar. De einddatum van de crisismaatregel is destijds vastgelegd op 31-12-2017
Vanaf de introductie eind 2012 speelden slechts een handjevol geldverstrekker hierop in. De aangeboden restschuldfinancieringen hadden vaak beperkende voorwaarden. De laatste 1,5 jaar is een kentering merkbaar. Meer geldverstrekkers bieden een restschuldfinanciering aan en de mogelijkheden zijn verruimd.
Gevolgen vervallen renteaftrek bij restschuldfinanciering
Het vervallen van de renteaftrek bij restschuldfinancieringen heeft gevolgen voor de maandlast en leencapaciteit van de huizenbezitter. Dit illustreren we aan de hand van een rekenvoorbeeld met de volgende uitgangspunten:
- Restschuld: € 25.000,- gefinancierd met een persoonlijke lening, looptijd 180 maanden.
- Rente: 5,60%
- Inkomen: € 52.000,-
Maandlast bij restschuldfinanciering stijgt
Het belastingvoordeel van de renteaftrek zorgt voor lagere netto maandlasten. De bruto maandlast is bij deze restschuldfinanciering € 203,-. Met de renteaftrek bedraagt de maandlast netto € 141,-
Door het vervallen van de renteaftrek wordt de financiering van een restschuld € 61,- per maand duurder.
Leencapaciteit bij restschuldfinanciering daalt
De restschuldfinanciering wordt, vanwege de renteaftrek, door steeds meer geldverstrekkers als een aparte entiteit gezien. Voor de leencapaciteit wordt daarom rekening gehouden met de werkelijke lasten in plaats van een fictieve toetslast van 2%. Hierdoor is de maximale leencapaciteit hoger (rekening houdend met een hypotheekrente van 3%).
- Met renteaftrek houdt de geldverstrekker rekening met de werkelijke netto maandlast van € 141,-. De maximale leencapaciteit is dan € 197.500,-.
- Zonder renteaftrek houdt de geldverstrekker rekening bij een fictieve krediet last van € 500,- De maximale leencapaciteit is dan € 112.500,-.
Als geldverstrekkers de restschuldfinanciering gaan behandelen als een gewone ‘consumptieve’ lening daalt de maximale leencapaciteit met € 85.000,-.
Dip in doorstroming huizenmarkt
Dit komt naast de geplande daling van de maximale hypotheek op basis van de woningwaarde van 101% naar 100%. Vanaf 2018 moet bij de aankoop van een woning dus alle financieringskosten zelf betalen. Bij een koopsom van € 250.000,- bedraagt dit al snel € 10.000,- (overdrachtsbelasting van 2%, notaris, taxatie en hypotheekadvies).
Met een dergelijke daling van de leencapaciteit wordt de drempel om te verhuizen met een restschuld groter, zoniet onmogelijk. Dit komt juist op het moment dat at de hypotheekrente laag is en de huizenprijs stijgt. Huizenbezitters met een restschuld krijgen nu eindelijk iets meer lucht.
Op dit moment beslaat het aandeel doorstromers de helft van huizenmarkt en zijn ze een belangrijke steunpilaar onder de huidige groei. Ook is dit de groep die kan zorgen voor de hoognodige woningen voor starters.
Van tijdelijke crisismaatregel naar permanente wetgeving
Het vervallen de renteaftrek voor de financiering van een restschuld zou deze doorstroming van de huizenmarkt in de kiem smoren.
NBG roept daarom de formerende partijen (VVD, CDA, D66 en Groenlinks) op om de renteaftrek op restschuldfinanciering te behouden. Dit kan door deze tijdelijke crisismaatregel om te zetten in permanente wetgeving.
In het recente verleden zijn ook de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting en de tijdelijke fiscaliteit rondom het bezit 2 woningen permanente wetgeving geworden.
De oproep van NBG is inmiddels overgenomen door (vak)media als Assurantie Magazine en InFinance.
